殷俊既然吩咐下去了，设计师们脑海里也有一些方案了，那么事的就是达者为先了，谁设计的方案最契合殷俊的想法，那么他们就会获得价值上百万的设计费用，以及后续可能的整体上亿设计费用。?

现在的香江设计师们，还没有以后那么的牛比，没有按照建筑面积来收钱——每个平方英尺都要收钱！就跟装修一样。

只不过，那些落选的设计公司，也会获得三万到五万左右的辛苦费，没办法，这就是行规，四十年之后都是如此。

设计方案里面，外部设计都还是其次，最重要的还是住房的本身。

在这一点上面，香江的设计师们倒是非常的厉害，比起日本的设计师都还擅长利用狭小的空间。

殷俊曾经看到过，李人的长实集团在214年左右，曾经在新界一个叫做“岚山”的小区里面，推出过丧心病狂的177方呎，也就是差不多16平米的级蚁居，就这样都还有单独的卧室、浴室和厨房，让人瞠目结舌。

因此，在许多内地人看来，香江一家三口的房子4-5平米太小了，但在他们来说，实际上已经够用了。

殷俊不想把人当成猪狗来养，所以他不准备做多么小的房子。

第一期的第一批房子，他准备用5、8和1平方呎的三个户型。

主力户型自然是5方呎的，8方呎的居中，1方呎的大约占据5%就足够了。

5方呎的拿给单身汉或者是小两口居住，8方呎的给一家三口住，实在是有钱的，那么买1方呎的大房子住。

当然了，一个楼盘最赚钱的根本不是住房，而是商铺和写字楼。

在天水围这样的地方，写字楼是没有多大需求的，所以殷俊只做住房和商铺。

慈善晚会上面，殷俊豪爽的给难民营捐款，给警局捐款，又是非承名的天才富豪，所以香江政.府方面，对于殷俊要修天水围的房子，有不少的优惠政.策。

比如说容积率他们就给到了3.5。

这代表了什么呢？

殷俊买了5万方呎的土地，那么乘以3.5倍，就总共可以修建175万方呎的楼面面积

每一个城市的土地，不可能我买1平米，你就只允许我修1平米，这样岂不是我只能修建一层楼？

这在房地产商人来说，就是非常不划算的。

故而就有容积率这个东西出现。

凡是越繁华的市中心，买下土地的容积率就会越高，最高的2-5倍的容积率都能有。

网上曾经传说，香江的容积率普遍都是1，那其实是错误的。

除开了豪宅别墅不算，在218年，在最繁华的港岛区域，最高容积率才会批准为1，8和9都有。

而在九龙和新九龙区域，容积率一般是7.5。

如果是没开过房子的新区域，一般也就是3-5。

注意，这可是4年之后，那时香江的高楼大厦不计其数，才有这么高的容积率。

在现在香江普遍高楼都是3层上下的时候，他们的容积率其实是很低的，基本上最高也不过8，最低甚至要到2。

比如说天水围这样级落后又地域广大的地方，香江政.府一般就给2，最多2.5。

但198年的天水围，和1年前，甚至是5年前的天水围都不同了，这里的人口不断的暴涨，让居住的环境压力逐渐增大。

殷俊现在修建房子，让香江政.府看到了一个安置附近民众的机会，所以才给了他3.5的优惠容积率。

而且麒麟花园的地下车位，也是可以算入绿化和公摊面积之内，只不过最后不能单独售卖，但可以折算进入房价。

如今香江人有车的可不多，但殷俊打定了
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